Bet kokie teisiniai sandoriai su nekilnojamojo turto teisėmis reikalauja kruopštaus išankstinio tyrimo ir pasirengimo, nes juose yra daugybė niuansų. Šiandien mes jums pasakysime, kaip įforminamas žemės sklypo pirkimo-pardavimo sandoris, o tokiais atvejais tai yra privaloma. Taip pat mes jums pasakysime apie funkcijas, į kurias privalo atsižvelgti autorių teisių savininkai.
Sandorio atlikimas
Pirma, pažymime, kad paskirstymas gali būti įsigytas dviem būdais, priklausomai nuo to, kas yra savininkas: valstybė (atstovaujama savivaldybės valdžios institucijų) ar asmuo. Abiem atvejais neturėtumėte pasikliauti greita procedūra, nes prieš patį pirkimą atliekamas gana ilgas dokumentų rinkimo laikotarpis. Pirmuoju atveju tuo užsiima tik pirkėjas, antruoju – abi suinteresuotos šalys.
Kreipkitės į teisinę bazę. Šį sandorį, kurio pagrindas yra nuosavybės teisių perdavimas, reglamentuoja Civilinis kodeksas, būtent str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 30 p. Šiame straipsnyje pateikiamos taisyklės, kurių laikymasis padeda apginti pardavėjo ir pirkėjo interesus. Jie skirti tam, kaip teisėtai išspręsti žemės sklypo pardavimą ir pirkimą. Nekilnojamojo turto perdavimo procesas jau yra Žemės kodekso, būtent 37, 15, 25 ir 26 straipsnių, jurisdikcija.
Be pagrindinių sandorio sudarymo procesą reglamentuojančių nuostatų, taip pat yra dokumentas, apibrėžiantis turto registravimo ypatybes, tai federalinis įstatymas Nr. 122. Jame apibrėžiamos sutarčių rūšys, kurioms reikalingas pirkimo ir pardavimo notaras. Notaro paslaugos bus reikalingos trimis atvejais:
-
Žemės savininkas – juridinis asmuo.
-
Pirkimo dalykas – viena ar kelios sklypo dalys.
-
Turto sutarties dalyvis yra nepilnametis vaikas arba asmuo, pripažintas teisiškai neveiksniu dėl sveikatos, kitų rodiklių.
Taigi visos nuosavybės teisių keitimo procedūros įgyvendinimą lemia trys pagrindiniai veiksniai. Pagal juos turi būti sudaryta sutartis ir visi dokumentai. Toliau mes jums pasakysime daugiau apie funkcijas ir etapus..
Anksčiau atlikti darbai su žeme
Pagal 2007 m. Priimtą federalinį įstatymą Nr. 221, prieš parduodant bet kokį žemės sklypą, neatsižvelgiant į jo paskirtį, būtina atlikti žemės tyrimo procedūrą. Šis poreikis yra dėl to, kad kiekviena svetainė turi būti užregistruota „Rosreestr“, tik toks objektas gali tapti teisiškai patikimo sandorio objektu.
Be to, atlikus žemės tyrimą, galite įsitikinti tiksliomis turto matmenimis, ar tikrieji kvadratiniai metrai atitinka deklaruotą plotą. Procedūros pagrindas yra nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai. Jei teritorijoje yra pastatas, prie popieriaus paketo turite pridėti PTI pasą.
Kitas darbas, kurį reikės atlikti pardavėjui, yra rinkti pažymas, patvirtinančias, kad nėra skolų ir suvaržymų. Šiais tikslais turėtumėte apsilankyti jus aptarnaujančių komunalinių paslaugų biuruose, taip pat mokesčių inspekcijoje. Čia jie, paprašę, išduos dokumentus, kuriuose nurodoma, kad nėra neapmokėtų kvitų, taip pat turto mokesčio skola.
Kai kuriais atvejais jums gali prireikti informacijos apie teritorijoje esančių pastatų (namo, pirties, garažo, tvarto) būklę, taip pat apie bet kokius svetainėje taikomus eksploatavimo apribojimus..
Pardavėjas turėtų iš anksto susipažinti su šiais reikalavimais, jei įmanoma, iš anksto surinkti minimalų dokumentų sąrašą..
Žemės pirkimo – pardavimo sutarties registravimas ir parengimas
Šią teisinę sutartį asmenys gali sudaryti savarankiškai pagal konkretų modelį, įvedę visus patikimus duomenis apie suinteresuotas šalis. Tačiau teisininkai rekomenduoja kreiptis į specialistus, kad nepatektų į nemalonią situaciją. Tiek pirkėjas, tiek pardavėjas turėtų būti budrūs. Teisinė pagalba padeda išvengti dažniausiai pasitaikančių klaidų, taip pat padeda išvengti apgaulingos veiklos rizikos. Daugeliu atvejų sutarties notarinis patvirtinimas nėra privalomas, išskyrus aukščiau išvardytas sąlygas. Jei vis dėlto nusprendėte apsieiti be advokato dalyvavimo, pirmiausia turite susipažinti su visomis operacijų pagal žemės sklypo pirkimo – pardavimo sutartį vykdymo procedūromis ir taisyklėmis, taip pat patikrinti dokumentų tikrumą. Rekomenduojame atkreipti ypatingą dėmesį į sertifikatą, patvirtinantį žemės nuosavybės teises, taip pat popierių apie tai, kam skirtas paskirstymas, pavyzdžiui, gyvenamosioms statyboms ar žemės ūkio reikmėms..
Kas turėtų būti akte
Ranka arba elektroniniu būdu būtina pateikti šią informaciją:
-
Vieta ir data, kur ir kada buvo sudarytas susitarimas.
-
Patikima asmeninė informacija apie abi sutarties šalis – pavardė, vardas ir tėvavardis, asmens dokumento duomenys, telefono numeriai ir adresai. Jei pardavime dalyvauja patikimas asmuo, turite pridėti notaro patvirtintą įgaliojimą..
-
Sąlygos: koks objektas yra nagrinėjamas, jo ypatybės, procedūros esmė.
-
Nesvarbu, ar yra suvaržymų ar kitų kliūčių perleisti nuosavybės teises. Tai gali būti teismo areštas, turto įkeitimas banke, nedarbingų ar ne taip atokiose vietose esančių registruotų asmenų buvimas. Jei pirkėjas sandorio metu nežino apie suvaržymus, tačiau jis gali būti pripažintas negaliojančiu.
-
Susitarimo dalyko kaina. Kaina nustatyta tiek skaičiais, tiek žodžiais. Čia yra skaičiavimo metodas, pavyzdžiui, grynaisiais arba banko pavedimu.
-
Pagrindai, dėl kurių gali būti nutrauktas.
Be to, jei suinteresuotosios šalys aptars, nurodomi papildomi punktai. Pagrindinė sąlyga – jie turėtų būti teisėti ir nepažeisti niekieno teisių..
Į ką atkreipti ypatingą dėmesį
Nepriklausomai nuo to, kur sudarote žemės sklypo, namo ar notaro pardavimo sutartį, turėtumėte atkreipti ypatingą dėmesį į šiuos dalykus:
-
Reglamentas dėl pardavėjo supirkto žemės. Toks ženklas nebus perkamas į pirkėjo rankas, verta primygtinai reikalauti, kad jo nebūtų.
-
Apkrovos buvimas. Būtinai patikrinkite, ar turtas areštuotas, o gal jį įkeitė bankas.
-
Kaina. Turėtumėte pažvelgti į kadastro vertę, taip pat į rinkos vertę, nurodyti jas autorių teisių savininkui. Tai padės jums derėtis..
-
Bet kokių veiksmų apribojimai. Pavyzdžiui, kai kurioms statyboms buvo nustatytas draudimas, nes šioje teritorijoje praeina požeminės komunikacijos, kurios gali būti apgadintos.
-
Hipotetinė valstybės galimybė paimti žemės sklypą. Pavyzdžiui, jei jis yra išimties zonoje, o čia planuojama tiesti greitkelį.
Tai yra dažniausiai pasitaikantys pirkėjo sunkumai. Deja, ne taip lengva patikrinti teisinį paskirstymo grynumą. Bet pirkimas antrinėje rinkoje turi savo privalumų, visų pirma, po įsigijimo nereikia išduoti kadastro paso, užsisakyti žemės matavimo tyrimą ir kt..
Parengimo etape ne mažiau svarbu rasti patikrintą statybos įmonę. Didelė specialistų duomenų bazė yra surenkama svetainėje https://conceptualhouseplans.com/.
Pavyzdys
Vienas iš paprasčiausių būdų sudaryti sutartį yra naudoti paruoštą formą. Jį galima rasti viešojoje erdvėje internete, pridedame toliau pateiktą pavyzdį:
Šiuos lapus turėsite atspausdinti tik A4 formatu ir užpildyti visus tuščius laukus. Tai turi būti padaryta dviem egzemplioriais – pirmasis lieka pardavėjui, antrasis patvirtina naujas teises į pirkėjo turtą.
Kitas punktas yra nuorodų į programas nurodymas. Tai gali būti papildomi dokumentai, pavyzdžiui, kadastro pasas arba žemės matavimo aktas. Jei pridėsite juos prie bendro paketo, būtinai nurodykite tai sutarties tekste.
Žemės pardavimo sutarties sudarymo tvarka
Visos procedūros yra griežtai reglamentuojamos, jos išdėstomos etapais pagal taisykles:
-
Sandorio dalyviai surenka visus reikalingus dokumentus. Labai svarbu atsižvelgti į tai, kad kai kuriems pažymėjimams yra nustatytas senaties terminas ir jie turi būti išduoti neilgai trukus prieš perduodant teises. Tai apima, pavyzdžiui, pažymą, patvirtinančią, kad šiam objektui nėra jokių suvaržymų, skolų, nesumokėtų mokesčių..
-
Išankstinio pirkimo sutarties rengimas. Tiesą sakant, tai yra rašytinis pardavėjo pažadas, tačiau šis dokumentas negali garantuoti vėlesnės išvados.
-
Žemės matavimas, surašant aktą.
-
Tikrinama visa dokumentacija.
-
Pats pardavimo sąskaitos pasirašymas, apmokėjimo procesas vienaip ar kitaip.
-
Jei reikia ar pageidaujate – vizitas pas notarą dėl oficialaus atestavimo.
-
Registracija „Rosreestr“. Tai jau daro naujasis autorių teisių savininkas nedalyvaujant antrai šaliai..
Nuo šio momento visi teisiniai aspektai yra baigti, galite pradėti statyti namą. Tam padės statybų bendrovė. Didelį patikrintų rangovų pasirinkimą galite rasti adresu conceptualhouseplans.com.
Sklypo pardavimo taisyklės, į kurias būtina atsižvelgti sudarant pirkimo-pardavimo sutartį
Kokie pagrindai gali būti priežastis pakeisti sklypo savininką:
-
pardavimo vekselis;
-
valia;
-
aukojimas;
-
mainai į kitą turtą;
-
įsakymas dėl privatizavimo;
-
kaip naujo juridinio asmens įgaliotas kapitonas.
Bet ne bet kokia teritorija paprastai gali tapti asmens nuosavybe. Kai kuriais atvejais tai neįmanoma:
-
Saugoma valstybės, pavyzdžiui, gamtos draustinyje ar parke, vandens apsaugos zonoje;
-
Turi vertę pagal bendrą kultūrinį ar istorinį paveldą;
-
Už kariuomenės atsakomybę.
Kaip žinoti, ar galite įsigyti būtent šį paskirstymą? Norėdami tai padaryti, turėtumėte pateikti prašymą „Rosreestr“, nurodydami kadastro numerį. Jei nebuvo nustatyta jokių apribojimų, galima sudaryti pirkimo sutartį.
Reikalingų dokumentų sąrašas
Dalį vertybinių popierių pardavėjas surinks dar prieš sudarant sandorį, kitą pusę jau turės abi suinteresuotos šalys. Taigi, galutiniame pakete bus:
-
Kadastro pasas. Joje pateikiama išsami informacija apie visus objektus, esančius teritorijoje, taip pat tikslūs jos matmenys..
-
Pačios žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis (kur ją gauti ir kas joje parašyta, aprašėme aukščiau) – dviem egzemplioriais.
-
Rusijos Federacijos subjekto atsisakymas pirkti šį paskirstymą. Tai svarbu, nes pirmenybė teikiama perkant žemės ūkio tikslams..
-
Ištrauka iš „Rosreestr“, patvirtinanti faktą, kad pardavimo šalis yra autorių teisių savininkė.
-
Suinteresuotų asmenų pasai.
-
Pažymos, patvirtinančios, kad nėra suvaržymų, skolų.
-
Pirkėjo banko ataskaita suteiks pasitikėjimo, kad jis turi pakankamai lėšų pirkimui.
Tai yra standartinis paketas, tačiau kartais keliami platesni reikalavimai. Pavyzdžiui, jei yra keli savininkai (paprasčiausias variantas yra sutuoktinis), tada reikės raštiško antrojo savininko sutikimo.
Aktų panaikinimas
Yra keli teisiniai pagrindai jį pripažinti negaliojančiu:
-
Jei sutartyje yra sąlygų, kurios pažeidžia kieno nors teises arba yra neteisėtos.
-
Pažeidus sutarties formą – nepaisant to, kad ji parašyta gana savavališkai, joje turi būti išdėstyti pagrindiniai skyriai.
-
Jei įtariate, kad ši operacija yra fiktyvi, nereikšminga, tai yra sudaryta kitu tikslu, dažnai neteisėta.
-
Jei buvo pažeistos nepilnamečių vaikų ar neveiksnių asmenų teisės.
-
Grasinimų ar kitokio pobūdžio prievartos atveju sudaryti susitarimą.
Norėdami panaikinti pardavimo sąskaitą, nukentėjusioji šalis turi pateikti teismui ieškinį. Dėl proceso turtas grąžinamas pradiniam savininkui. Bet jei buvo įtarta kenkėjiška tyčia, teismas gali nurodyti nekilnojamojo turto konfiskavimą valstybės naudai..
Pateiksime pavyzdį
Šiuo atveju piliečiai A ir B (atitinkamai pardavėjas ir pirkėjas) yra bendražygiai. Todėl jie nesinaudojo advokato ar notaro paslaugomis, tačiau nusprendė viską daryti pagal paprasčiausią variantą. Bet jie neatsižvelgė į tai, kad norint oficialiai įregistruoti teises į sklypą, reikės atlikti žemės matavimo aktą.
Dalyviai pasirašė pardavimo sąskaitą, jau faktiškai atsižvelgdami į užbaigtą procesą. Pilietis A gavo pinigus visiškai, netgi sugebėjo juos išleisti iš dalies, o B atsivežė statybinių medžiagų, sudarė sutartį su statybų įmone ir pradėjo statybas. Bet kai pirkėjas nuvyko į „Rosreestr“ su pareiškimu oficialiai įregistruoti sklypą savo vardu, jam buvo atsisakyta dėl to, kad nebuvo surinktas visas dokumentų paketas – nebuvo atliktas žemės matavimo aktas..
Artimo pažįstamo dėka susitarimo šalys galėjo taikiai išspręsti problemą: atliko antkainio nustatymo darbus, tada iš naujo surašė pardavimo sąskaitą ir užregistravo „Rosreestr“. Tačiau istorija yra pamokanti tiems, kurie planuoja pirkimą iš trečiosios šalies – turite atidžiai stebėti vertybinių popierių pasirinkimą.
Apibendrinkime
Straipsnyje mes pasakojome, kaip tinkamai įforminti sandorį naudojant žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, kur ją sudaryti, ką joje turėtų būti ir kokių spąstų galite susidurti. Mes rekomenduojame kreiptis pagalbos į profesionalius teisininkus – tai sutaupys laiko ir garantuos teisinį grynumą
